Cancellazione ipoteca, come funziona la procedura?

Le ipoteche, volontarie o giudiziarie, a garanzia del creditore perdurano venti anni dalla data di iscrizione, prima di decadere rimuovendo ogni vincolo dal bene ipotecato. È possibile anticipare l’atto previo accordo tra le parti o mediazione. Agenzia Risoluzione Debiti ti può affiancare, consigliandoti sul modo più rapido di procedere, grazie alla stretta collaborazione con legali e professionisti.

La cancellazione di un’ipoteca è un atto che richiede la compresenza di alcune figure sottoscriventi, eccezion fatta per la forma semplificata, consentita solo quando si desideri portare a termine la cancellazione di ipoteche volontarie.

Tutti i tipi di ipoteca

Con il termine ipoteca si intende un diritto di garanzia reale, legato a beni mobili o immobili registrati. Essa tutela il creditore: in caso di inadempimento da parte del debitore, le sue ragioni saranno soddisfatte disponendo del bene ipotecato.

Il creditore potrà pignorare l’immobile vincolato e godrà del diritto di prelazione sul ricavo della vendita forzata rispetto a eventuali altri creditori sprovvisti della stessa garanzia. Nel caso in cui vi siano più creditori a detenere ipoteca sullo stesso bene, si seguirà l’ordine temporale delle iscrizioni, accontentando prima il titolare della garanzia più vecchia e poi, in successione, tutti gli altri.

Ipoteche: volontarie, giudiziarie e legali

Come stabilisce il Codice Civile, all’articolo 2808, le ipoteche possono essere di tre differenti tipologie: volontarie, giudiziarie e legali.

L’ipoteca volontaria si costituisce con un accordo tra le parti. Viene sottoscritta dal concedente in maniera unilaterale e il beneficiario non è tenuto ad accettarla. Va esplicitata in atto pubblico, o scrittura privata autenticata, e il bene oggetto di vincolo deve sempre essere ben identificato.

L’ipoteca giudiziaria, o giudiziale, viene stabilita da un tribunale. In caso di condanna a risarcimenti danni o rimborsi sarà iscritta ipoteca sui beni del debitore e pubblicato un decreto ingiuntivo. Qualora l’imputato non rimborsi il passivo, il creditore potrà rivalersi sulle sue proprietà.

L’ipoteca legale, come suggerisce il nome stesso, viene disposta in maniera tassativa, secondo termini di legge. È il caso, ad esempio, delle compravendite immobiliari nelle quali il venditore ipoteca l’abitazione fino al saldo completo da parte dell’acquirente.

Modi e tempi di cancellazione ipoteca

Cancellazione semplificata

Per la cancellazione di ipoteca volontaria, e soltanto per questa, è possibile ricorrere a procedura semplificata. Essa consente di ottenere una cancellazione rapida, tramite atto notarile o provvedimento giudiziario, secondo l’ordinaria procedura regolamentata dal codice civile.

Di fatto, per intraprendere questa strada ti basterà un accordo con il creditore e la trasmissione dell’atto all’ufficio competente sul territorio.

Cancellazione dell’ipoteca giudiziaria

Questa ipoteca è figlia di un procedimento giudiziario e, in quanto tale, può essere cancellata soltanto tramite ordinanza di un giudice o atto notarile firmato e sottoscritto da entrambe le parti, oltre che naturalmente dal notaio. Anche in questo caso, il tutto va messo agli atti da parte dell’Agenzia del Territorio competente.

In questa situazione i tempi possono allungarsi perché non esiste la possibilità di ricorrere alla semplificazione e bisogna attendere i tempi giudiziari.

Cancellazione ipoteca con Agenzia delle Entrate

L’Agenzia delle Entrate e Riscossione non può concordare la remissione di un debito con il contribuente in forma semplificata. Tale tipo di accordo, infatti, è accettabile soltanto tra privati e non con le pubbliche amministrazioni o gli enti da loro incaricati di portare a termine dei compiti, come l’incaricato di riscuotere.

L’ipoteca iscritta dall’Agenzia delle Entrate è detta fiscale. Si distingue da quella esattoriale, ovvero posta dall’esattore, ed è una mera misura cautelare disposta dal creditore, al fine di tutelarsi in caso di cessione del bene. Non si tratta di un pignoramento. Qualora il bene vincolato fosse venduto, donato o ereditato, il nuovo proprietario otterrebbe anche l’ipoteca. In caso di debiti con l’Agenzia delle Entrate particolarmente elevati, l’ente può iscrivere gli immobili del contribuente. Per richiedere cancellazione di un’ipoteca stipulata dall’Agenzia delle Entrate occorre procedere nella stessa maniera di una giudiziale.

Documenti che servono per la cancellazione dell’ipoteca

Nonostante le differenze evidenziate, i soggetti interpellati e i requisiti occorrenti per portare a termine il processo di cancellazione ipoteca restano gli stessi, sia che si parli di volontaria sia che si abbia a che fare con una giudiziaria.

I documenti che ti occorreranno sono:

  • consenso del creditore in forma scritta;
  • ordine di un giudice, in caso di ipoteca giudiziale;
  • richiesta di esecuzione della formalità.

Nel momento in cui il tuo debito è stato estinto, il consenso del creditore diviene obbligatorio.

Costi della procedura

L’iter prevede dei costi. L’imposta ipotecaria ammonta allo 0,5% del valore dell’ipoteca che si intende cancellare e non potrà mai essere inferiore a €200. A questa vanno aggiunte una tassa ipotecaria di €35 e un bollo di €59, oltre agli onorari dei professionisti coinvolti.

La procedura di cancellazione dell’ipoteca può essere ostica da affrontare, specialmente se non sei ferrato in materia. Rivolgiti a un intermediario come Agenzia Risoluzione Debiti affinché ti affianchi lungo il percorso: lo affronterai con maggior serenità.

Cancellazione automatica dell’ipoteca: la Legge Bersani bis

Il processo di cancellazione automatica per l’ipoteca a garanzia del mutuo immobiliare è stato previsto in seguito alla legge numero 40 del 2007, nota come legge Bersani bis. Il provvedimento ha teso una mano ai consumatori, non soltanto relativamente ai mutui, e ha stabilito che, nei confronti di ogni banca e soggetto attivo nella finanza, l’ipoteca a garanzia di un mutuo si estingue in maniera automatica all’avvenuta estinzione dell’obbligazione.

Più semplicemente: nel momento in cui finisci di pagare il mutuo il bene si libera da vincolo ipotecario, senza alcun onere aggiuntivo.

Cancellare il mutuo ipotecario tramite saldo e stralcio

Che succede però se ti trovi in difficoltà economiche e fatichi a pagare le rate del mutuo?

Se hai sottoscritto un mutuo ipotecario, dunque su periodo medio-lungo (oltre 5 anni) per acquistare o ristrutturare un immobile ma hai calcolato male la disponibilità economica in virtù delle rate, oppure ti sei improvvisamente ritrovato con l’acqua alla gola a causa di qualche imprevisto e non sei in grado di rimborsarlo regolarmente, puoi raggiungere il saldo del mutuo ipotecario e lo svincolo del bene attraverso la procedura di saldo e stralcio.

Essa consentirà al debitore di ristrutturare il debito pagando in un’unica somma o in poche rate parte di quel che deve, estinguendo il passivo. Il creditore, da parte sua, dovrà essere disposto ad accettare soltanto una parte di quanto gli spetti e rinunciare a ogni altra forma di pretesa, chiudendo la questione senza dover ricorrere ad agenzie di recupero crediti o attendere altro tempo.